살거나, 살지 않거나…’빈집숙박’ 스타트업 둘러싼 논쟁

촌락의 빈집을 무상으로 장기임대하고, 별장처럼 꾸민다. 여행객을 받으며 ‘민박집’으로 운영하다가, 임대기간이 만료되면 집주인에게 돌려준다. 관광숙박중개 스타트업 다자요가 고안한 ‘빈집 프로젝트’다. 다자요는 농어촌 빈집을 새롭게 활용하는 동시에 여행객을 유치해 마을 단위의 관광활성화도 도모할 수 있을 거라 자신했다. 2017년 크라우드펀딩을 추진, 2억원 모금에도 성공했다. 그 돈으로 다자요는 도순돌담집을 만들었다. 6개월 동안 다녀간 여행객만 500여명. 다른 지역의 기초 지자체로부터 부름 공세도 받았다.

그런데 올해 민원이 제기되면서 빈집재생 프로젝트에 빨간 불이 켜졌다. 1993년 제정된 농어촌정비법에 따르면 농어촌민박은 농어촌지역에서 주민이 거주하는 단독주택에 소득을 늘릴 목적으로 숙박 등을 제공하는 사업이다. 농어촌민박사업자는 ‘실거주자’여야 한다는 의미다. 농림축산식품부는 현행법상 다자요의 빈집 프로젝트는 불법사업이라고 보고 있다. 다자요는 문제해결을 위해 코리아스타트업포럼과 함께 규제 샌드박스 신청을 준비하고 있다.

코리아스타트업포럼(이하 코스포)과 더불어민주당 김영주 국회의원 주최로 8월28일 열린 ‘빈집 재생 관광숙박 활성화에 관한 입법토론회’에서는 관계부처와 이해당사자들이 모여 다자요의 빈집 재생 사업을 두고 열띤 토론을 벌였다.

꼭 누군가 사는 집이어야만 하는 걸까. 논의는 거주요건 필요성 여부에 집중됐다. 담당부처인 농림축산식품부는 안전상의 이유를 들어 거주요건의 필요성을 강조했다. 다자요, 코스포 등은 거주하지 않아도 기술적으로 안전문제를 풀 수 있는 방법이 있다고 호소했다.

현행법상 다자요 ‘빈집 프로젝트’는 불법

거주요건을 떠나 빈집 재생 사업의 중요성에는 모두가 공감했다. 발제를 맡은 조아라 한국문화관광연구원 부연구위원은 일본이 지방 관광산업을 육성하는 차원에서 빈집을 활용하고 있다고 밝혔다.

저출산 고령화, 대도시 인구 이탈 현상으로 일본 지방부는 빈집이 크게 늘고 있어 사회적 문제로 대두된 상황이다. 이에 일본은 지자체별로 빈집 유통을 관리하는 ‘빈집은행’을 운영 중이다. 2004년 제정된 ‘농산어촌 여가법’은 숙박업과 마을 체험 프로그램을 연계하도록 하고 있고, ‘료칸업법’의 프론트 규제를 완화해 위성형 간이숙소가 가능하도록 허용했다.

2018년 6월부터 시행된 일본의 ‘주택숙박사업법(이하 신민박법)’은 신고 시 주거용 주택을 민박으로 운영할 수 있으며 집주인이 주택에 거주하지 않는 경우에는 따로 ‘주택숙박관리업자’를 등록하도록 하고 있다. 대신 기존 산업과 차이를 두기 위해 영업일수를 제한하고 안전 규정도 강화했다고 조아라 연구위원은 전했다.

이날 최성진 코리아스타트업포럼 대표는 “스타트업만 보면 한국은 유니콘 기업이 9개나 있고 일본은 하나도 없다. 창업자의 역량이나 근무자의 창의성, 열정은 우리나라가 더 좋다”라면서도 “일본이 앞서 나가는 게 있다면 제도적인 부분이다. 우리도 분발할 필요가 있다”라며 국내 규제 상황을 비판했다. 또 “상생할 수 있는 방안을 잘 논의해서 추진해달라”고 당부하며 “꼭 필요한 부분만 지키게 하는 입법보완이 이뤄졌으면 좋겠다”라고 말했다. 다음은 토론회 내용 갈무리.

남성준 다자요 대표=농촌인구는 과거 400만명에 달했다. 현재는 250만명까지 줄어들었다. 농어촌 지역은 ‘부락’ 단위로 돼 있다. 부락의 50%가 빈집이다.

지역에 관광객이 늘어나면 자연을 훼손하고 숙박시설을 짓는 경우가 많다. 제주도는 특히 대규모 사업이 벌어지고 있다. 이런 (호텔업이) 마을에서 조그맣게 민박하는 이들에게 도움이 되겠나. 여행 패러다임은 빠르게 바뀌고 있다. 오래됐다고 집을 다 철거해버리면 문제가 있다. 그 마을만의 정취와 이야기가 있지 않나. 때문에 지역색이 뚜렷한 숙박업이 가능하다고 생각했다. 살지 않는 빈집을 무료로 빌리고 고쳐서 운영하다 되돌려주는 사업을 해온 이유다.

빈집 프로젝트로 (민박업자와) 함께 대규모 리조트에 대항하고 싶다. 빈집 소유주도 자산가치가 늘어나게 된다. 중소기업과 스타트업은 판로를 개척할 수 있다. 부락 단위의 마을 재생을 지향한다. 잘 고쳐 되돌려주고, 운영노하우도 알려줄 거다.

김신재 농림축산식품부 농촌산업과장=숙박업을 무인으로 운영해야 하는 이유가 뭔가. 소유권만 이야기하는데, 관리인만 두고 거주요건은 지키지 않으려는 이유가 뭔가. 수익적으로 이유가 있는 건가.

남 대표=우리가 사업을 하려고 보니 빈집을 재생해서 단독주택을 숙박하는 법령 자체가 없어서 비슷한 거로 농어촌민박법을 본 거다.

정미나 코리아스타트업포럼 팀장=거주를 소유로 바꿔 달라는 주장은 농어촌법 안에서 해결해보려고 해서 나온 얘기다. 소유가 중요하다는 건 아니다. 거주하지 않기를 바라는 이유는 실제 주인이 거주하는 집에 관광객이 안 가려고 하기 때문이다.

김 과장=빈집은 활용해도 된다. 집이니까. 그런데 거기서 살면 되는 거다. 민박업의 취지상 그게 맞다. 주거지역에서 숙박을 하도록 법이 마련된 거다. 빈집도 집이다. 리모델링한 곳에서 살 사람을 모으면 된다. 집을 주택으로 쓰고 숙박할 사람들을 찾으면 된다. 왜 거주는 안 된다고 하고, 숙박업처럼 하려는 건가. 임대차 계약을 하라는 거다. 빈집을 개발해서 소유자에게 임대 받고, 집을 활용한 뒤에 돌려주는 모델이라고 하지 않았나. 개발은 하고 임대도 하고 (빈집에) 주거하면서 숙박하는 사람을 모아서 운영하면 된다.

농림부, 거주자 있어야…안전이 최우선

남 대표=거기 살아야 된다는 건가.

김 과장=거주하면 빈집문제도 해결할 수 있고, 말한 대로 여행객도 모을 수 있다. 오래된 빈집이 나온 자체가 (농어촌이) 고령화되고 이촌현상이 있고 인구가 줄어 들어서다. 귀촌한 이들이 그래도 여기에 오면 단시간 내에 사업근거가 되지 않나. 농업인구 유인도 되는 거다.

거주자는 없이 관리인만 두고 숙박업소 형태가 되면 법 취지에 맞지 않다. 농어촌민박법 취지는 농촌을 체험하는 거다. 농업도 체험하고 거주민들 지역 커뮤니티 정서도 공유하고…. 이런 식으로 부가적 가치까지 창출할 수 있기에 주택에서 숙박시설을 운영하도록 만들어준 거다. 관리인을 두고 규제 풀어주면 100% 다 ‘무인텔’ 된다. 진짜다.

남 대표=2-30년 이상, 100년도 넘은 집, 단독주택만 재생해서 운영하겠다는 거다. 법령 자체가 없으니 이를 만드는 것을 토론하자는 거다. 규제 완화를 말하는 게 아니라 숙박재생을 토론해보자는 거다. 마을 숙박업에 대한 법령 자체가 없다. 하려면 호텔을 개발해야 한다. 우리는 이런 현상을 막겠다는 거다.

김 과장=다자요 사업모델은 농어촌 민박 형태로 충분히 사업이 가능하다고 본다. 빈집에 거주자만 있으면 된다. 빈집 활용한다고 하지 않았나. 재생하려고 한다고 하지 않았나. 숙박업이 아니라 농어촌 민박 형태로 운영할 수 있다. 거주하지 않고 운영하는 건 법 제정 취지와 전혀 맞지 않다. 대단지 개발하는 이들도 요건을 다 지키고 있다.

박명순 문화체육관광부 관광산업정책관=다자요 사업모델은 공감할 만한 부분이 충분히 있다. 법이라는 게 다자요처럼 좋은 뜻을 가지고 하는 데도 있지만 악용하는 쪽이 있기 때문에 고민이 많다. 거주요건 완화해서 사업모델을 가져갈 수 있는 방향을 논할 수 없을까. 거주지역 자체를 완화하는 방안은 없는지 (농림부에) 묻고 싶다. 민박업에서도 이 부분이 도움될 수 있다.

김 과장=8월16일에 발의된 법안이 있다. ‘강릉 펜션사고’가 있던 펜션이 임대업자가 운영하던 데였다. 별채를 놓고 실제 거주를 안 하고 있다가 사고가 났다. 그래서 농어촌 민박을 하려면 관할지역에서 2년 살아야 한다는 식으로 법 개정하려 한다. 거주 요건을 강조하는 이유는 안전 때문이다. 사고가 한번 나면 농어촌 민박사업자 전체가 다 죽는다. 경제활성화도 좋으나 기본적으로 안전이 먼저인 게 정부 입장이다.

박 정책관=거주자가 있어야 100% 안전하고 사고도 안 나나. 안전장치를 다르게 볼 수 있다.

김 과장=어디든 사고는 난다. 자기가 자기 주택에 거주하면서 민박하는 사람하고 성수기 잠깐 임대하는 사람은 책임(의식)이 다를 거다.

고태호 제주연구원 지역균형발전지원센터 센터장=농어촌 빈집 개선 통한 관광 활성화는 해답이 의외로 쉽다. 소유주체로부터 운영권을 분리해서 전문업체에 위탁을 주면 풀린다. 운영모델은 일반 숙박이다. 전문적인 숙박사업자가 빈집을 위탁 받고, 임대하는 거다. 이런 경우 빈집 소유자는 임대료만이 아니라 부동산 가치 상승에 따른 이익이 있을 거다. 사업자는 사업운영에 따른 이익이 있다. 단순한 해결책이 있는데 왜 안 되나.

제주형 관광숙박업은 지역민 주도로 이뤄져야 한다. 농촌생활문화 체험자원을 적극 활용하고, 전문운영지원 시스템 구축을 통해 숙박 품질 경쟁력을 확보해야 한다. 핵심은 전문적인 운영 시스템이 필요하다는 거다. 농어촌 민박 활성화, 현실적으로 불가능하다. 농업인들의 의지가 떨어진다. 숙박이라는 게 쉽게 접근하는데, 전문성 요하는 서비스업이다. 그래서 위탁 운영을 해야 한다는 결론을 내렸다.

사실 빈집은 불법건축물이 대부분이다. 이를 양성화하는 작업도 필요하다. 주민들이 모여 협동조합을 만들고 서비스를 제공하려 했는데 현행법상 불가능한 거다. 빈집의 운영권을 위탁하고, 민간에 여는 시스템이 만들어져야 한다. ‘빈집관리센터’를 만들면 수요도 많을 거다.

박 정책관=농어촌 지역 대상이라 도시 민박 언급을 안 했다. 외국인관광객의 도시민박은 서울 지역이 제일 많다. 그 다음이 부산, 전북 등이다. 도시와 농촌은 달리 접근해야 한다. 거주요건 없이 하게 되면 주거지역에 호텔이 들어오는 거다. 농어촌과는 별개로 가야 한다.

김 과장=농촌이라고 다르지 않다. 숙박업을 넣는 건 엄청난 얘기다.

| 사진=다자요

사진=다자요

노희섭 제주도 미래전략국장=민간에서 답답해 하는 부분을 체감하고 있다. 원론적인 이야기지만 다자요를단순히 하나의 특정 업종이나 영역으로 규정하기는 복잡하다. 재생사업인지, 숙박업인지, OTA인지, 문화마케팅인지 명확하지 않다.

다자요 핵심모델은 빈집 재생이다. 그런데 빈집에 대한 법률적 정의가 있나. 없다. 통계청에 따르면 1개월 이상 비어 있는 집을 빈집으로 본다. 그 기준에 따르면 제주도에는 2만7천호의 빈집이 있다. 자체 빈집조회 시스템으로 볼 때 최소 8개월 이상 전기, 가스, 수도 이용한 데이터 이력이 없을 때 빈집으로 여긴다. 제주도 빈집조례에 의하면 제주도의 빈집은 3천호다. 부처와 지자체별 기준이 다 다르지만 대규모 숙박업소가 들어온다는 걸 걱정하는 것 같다. 빈집에 대한 정의가 필요하다.

제대로 농촌의 문화를 살리고 처치 불가능한 자원들 유휴자원을 효과적으로 가져오기 위한 기준을 잡는 것부터 시작해야 한다는 생각이 든다. 융합형 모델이기 때문에 복합적 접근이 필요하다. 거주자가 반드시 있어야 안전이 담보된다고 생각하지 않는다. 드론이 택배 보내고 로봇이 주문받는 세상이다.

허성욱 기획재정부 정책조정기획관=관광, 농어촌, 규제, 스타트업 담당 사무관들과 다 얘기해봤지만 보는 시각이 달라 충돌이 있다. ‘빈집’을 활용해 관광숙박을 활성화한다는 취지에는 공감한다. 다만 방법론적으로 거주 요건을 완화해야 하는지는 살펴봐야 한다. 일본은 거주요건 규제는 안 하지만 하는 나라도 있다. 외부자본이 들어와서 농어촌에 또 다른 문제가 일어날 수도, 다른 업계와 충돌할 수도 있다. ‘윈윈모델’을 고민해보자.

(농림부는) 걱정은 알지만 너무 일반화하지 말자. 무조건 못해주는 게 아니라 가급적이면 허용되는 범위를 줘라. 이후 문제를 어떻게 할 것인지 논의하는 방향으로 가자. 제한된 범위에서 허용해주는 규제 샌드박스 임시허가로 푸는 방법을 제안한다. 일본 모델도 참고하자. 기존 농어촌 민박과 공동으로 운영할 수 있는 방안도 고려해보자. 규제 샌드박스 신청할 때 여러 모델로 접근해보는 걸 권한다.

숙박, 전문성 요하는 서비스업…기준 잡는 것부터 시작해야

| 농어촌 인구가 줄면서 빈집이 늘고 있다. 사진 출처=연합뉴스

오일환 한국 농어촌 민박협회 사무총장=다자요의 빈집 활용은 아주 좋은 아이디어다. 개인적으로는 몇 가지 문제가 있다고 본다. 7년 정도 민박을 했다. 운영이 쉽지 않은 것은 사실이지만 도시의 자금이 어떻게 흘러 들어오고 있는지 볼 필요는 있다. 주변 많은 사람이 편법으로 (민박업에) 들어온다. 여러 개의 타운을 형성하고, 지인으로 주민을 등록한다. 모든 수익은 싹쓸이한다. 농민 소득증가와 전혀 관련없이 서울로 (자본이) 빨려 들어간다. ‘떴다방’도 등장하고 있다.

1년 6개월간 농림부와 마라톤 회의를 했다. 소유자 중요하다. 전국 화재, 안전 사고 보면 80%가 임대업체다. 떠들썩한 사건은 다 임대로 벌어졌다. 전기, 가스 안전 감지는 소유자가 제일 잘 할 수 있다. 거주하지 않으면 사고 확률이 대단히 높다.

조아라 한국문화관공연구원 부연구위원=(일본) 농촌숙박이 숙박시설이 아니라 농박이었던 이유는 지역 주민과 관계설정이 중요했기 때문이다. 숙박시설 운영하려면 체험프로그램을 반드시 운영해야 한다는 규정이 있다. 관계가 핵심이었다. 주거지역의 숙박시설을 활용하는 논리를 개발해야 한다. 빈집 문제는 거주로 해결이 불가능하다. 앞으로 지방의 고령화가 심해질 텐데 지역 유지를 위해서라도 청년이 일자리를 만들 수 있는 방안이 필요하다. 숙박도 전문성 강화가 필요하다.

정 팀장=법이 천천히 바뀔수록 사회 부작용이 커진다. 오늘 논의는 제도화보다 악용 사례에 대한 우려만 나왔다. 그렇게 되지 않을 수 있는 방향으로 규제를 강화하는 게 맞지 않나. 다자요와 상관없는 부작용만 너무 얘기했다. 이게 현재 규제 개혁의 스탠스다.

규제 샌드박스 신청을 해도 2년 후에 관계부처가 법 개정을 추진하지 않으면 사업은 또 망한다. 관계부처의 의견이 중요하다. 최근 통과된 공유주방은 식약처가 2-3년 동안 강력히 반대했다. 규제를 강화해서 현행 규제보다 더 심한 규제를 받았고, 그걸 통해 샌드박스를 통과했다. 그게 서로에게 합리적인 태도 아니겠나.다자요 모델이 일반화 됐을 때 여러 우려가 생긴다면 샌드박스를 통해 테스트를 해볼 수 있다. 열린 마음을 가져주는 게 책임 있는 주무부처의 역할이 아닐까 생각한다.

청중(농어촌민박협회 관계자)=이 자리는 어떻게 하면 농촌의 법을 개선해서 농촌을 살리는지 고민하는 자리다. 농촌을 살리되, 기존 업종이 피해를 보고, 원래 있던 사람이 도태돼선 안된다. 다자요 아이디어 좋다, 좋은 아이디어로 농촌을 살릴 수 있다. 사실 우리끼리 뭔가를 해보겠다는 말은 있었지만 답보 상태다. 그런데 보면 기존 민박과 다른 게 없다. 관광객을 데려와서 잠 재우고 보낸다. 외국인 관광객 데리고 온다는 의견은 없다. 기존 관광객을 대상으로 한 민박이 하나 더 생기는 거다.

전국 민박 2만6천여개 있다. 민박 예쁘게 만들면 다 된다. 마케팅, 자본 있으니까 성공사례 나오면 위탁 민박 또 생긴다. 그러면 주변에도 피해가 간다. 크라우드펀딩으로 100억 모으면 민박 100개가 생기는 거다. 120만 빈집이 있는데, 얼마나 실적을 낼 수 있나. 실효성 있나. 협회와 긴밀하게 연락하고 공생 방안을 찾도록 하자. 급작스런 토론 참여로는 (문제를) 해결하기 어렵다.

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